ТСЖ или УК?

[DaryaKb90]

Всем привет! )) Прошу милости ответить на вопросы разумно. Может у кого опыт был или знаком лично с тсж или ук.

1. Новый дом. Никто не знаком. Кого то выбирать в тсж практически невозможно. Боюсь этим воспользуется застройщик и протолкнет свой карманный тсж. Как быть?
2. Даже если мы сами выберем, то нужен ведь профессионал, а не пенсионер. Где его взять?
3. Может лучше на первый год выбрать УК, а потом потихоньку думать о ТСЖ?
4. Знаю очень трудно избавиться от тсж. У нас в доме есть фиктивное тсж, от которого даже через суд уже 3 года не можем избавиться. Если нас не устроит качество работы тсж, мы можем как то решить проблему без суеты и судов, даже если тсж не отстанет?
5. На чертеже план двора устраивает. Но если тсж будет от застройщика (а они уже озвучивали это), то правление тсж может распоряжаться общим имуществом, а члены тсж должны выполнять их решения. Тогда они просто перекроят дворы под офисы (например парковка). Что делать? Наверняка соберутся жильцы, поорут и ни к чему не придут. А в интернете мало кто может реально обсудить эту тему без флуда и решить этот вопрос.

[DaryaKb90]

P.S. Очень часто председатель ТСЖ нанимает УК и жильцы оплачивают расходы УК + зарплата членам правления ТСЖ.

[Businka25rus]

Только сегодня была по 1 каналу передача на эту тему, это ппц товарищи, народ гребет бабло с собственников, и ничего им за это не делается. Думаю нанимать чел -ка из УК это просто отдавать деньги вникуда, если уж тсж, то только из собственников. Для начала, думаю нужна ук, а там будем смотреть

[GorDa]

Мы еще только квартиру оформляем, но при первой же встрече у застройщика задала вопрос о дальнейшем содержании дома - конкретного ответа не получила. В договоре тоже все хитро очень. Я лично за ТСЖ из собственников в домах-комплексах. Но сразу это действительно очень сложно сделать. По поводу того, что ТСЖ нанимает УК - не вижу в этом проблемы - часть услуг, в зависимости от обстоятельств, проще передать организации - иногда проще заключить договор подряда на уборку с организацией, чем в штате по трудовому договору содержать дворников и уборщиц и отпускные и больничные им по закону выплачивать. Нюансов много в общем. Меня интересует очень вопрос на каких условиях будут размещать свое оборудование телекоммуникационные компании, как это оформляться будет и кто их контролировать собирается. Так же в доме будут офисы - как за ними контроль будет по части энергоснабжения и водоотведения осуществляться - чтобы потом жильцы сюрпризов по ОДН не получили.

[Alex_]

бывает что ТСЖ хуже УК и от него невозможно отделаться. Например в нашем доме, собрались жильцы, выбрали ТСЖ (председатель бабушка) и оно стало рассылать квитанции на платежи. Ни интернета для инфо жильцов, никаких обсуждений проблем, только бумаж. обьявления на подъездах. Показать протокол собрания, чтобы узнать сколько жильцов проголосовало за ТСЖ, не дает, Хотела привлечь жильцов тем, что бы брать плату с владельцев машин за заезд во двор ( сама бабушка без машины, а то что почти у всех сейчас машины не сообразила). В дальнейшем большинство жильцов решило избавиться от ТСЖ в пользу УК. Собрали подписи, около 70% жильцов за УК, подали в районный суд, он отменил ТСЖ, ТСЖ подало в городской суд, тот отменил решение районного суда, это длиться уже 3 года. ТСЖ до сих пор рассылает квитки на оплату,но мы платим в УК. А тот кто платил в ТСЖ, не знаю как они свои деньги вернули. Скорее всего не вернули, ведь официально ТСЖ существует.
По ТВ иногда передают про недобросовестные ТСЖ, жильцы протестуют, председатель не обращает внимания и не приходит на встречи. И при этом остается законным председателем. Или его переизбирают, а он не отдает печать и документацию, и ничего ему сделать нельзя.
Если застройщик поставит свое ТСЖ, это значит все будет по ихнему. В первую очередь придомовая территория. Ее распилят в пользу офисов на первом этаже, ведь офисам нужна автостоянка для своих машин и машин клиентов. Правление ТСЖ не обязано ставить в известность членов ТСЖ о том или ином решении, а вот жильцы обязаны выполнять решения правления ТСЖ.
Еще один важный нюанс, очень трудно большой группе людей прийти к одному мнению и отстаивать его. У всех свои заботы, времени на что то еще нет, а вот у правления ТСЖ времени навалом, причем еще жильцы и платят им за это время, и мнение у них всегда одно. Поэтому им гораздо легче облапошивать жильцов.
УК тоже не подарок, воруют и обманывают. Что делать? Трудный вопрос. Может для начала заключить договор с УК, а затем искать потихоньку молодого, профессионального управленца со специальным образованием. Только при заключении договора с УК нужно пригласить юриста, т.к. УК вписывает в договор такие пункты, что потом от них не отвяжешься. Например автоматическое продление договора, распоряжаться придомовой территорией как им вздумается и т.д.
Может есть еще какие нибудь соображения? Может у кого то есть знакомые профессиональные люди из ТСЖ.

[Vladimir]

А ещё бывают вот такие уникальные председатели ТСЖ http://www.yaplakal.com/forum7/topic1335818.html
Осталось и нам себе такого отыскать

[Alex_]

По ряду вопросов правление ТСЖ может принять решение самостоятельно, не спрашивая согласия у своих членов, это чревато тем, что общее имущество ТСЖ (подвал, тех.этаж, двор и т.д.) может быть отдано другим лицам в ущерб собственникам.
Собственникам квартир можно не вступать в ТСЖ, при этом они имеют правом голоса, НО закон не устанавливает приоритета решений общего собрания собственников перед решениями общего собрания членов ТСЖ, хотя логически это должно быть так. Имейте ввиду решение ТСЖ в суде не оспорить.

Жилищный кодекс (ст. 148) относит к компетенции правления такие серьезные полномочия, как:
заключение договора на управление многоквартирным домом;
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В уставе товарищества эти полномочия можно закрепить за общим собранием, но часто никто не вникает в подробности ( сами понимаете, у всех работа, дети, дом, личная жизнь и еще 1000 причин).

Общее собрание – орган, наделенный высшими полномочиями, и может принимать решения по любым вопросам, относящимся к деятельности товарищества. Но проведение общих собраний с соблюдением всех необходимых формальностей – это достаточно громоздкая процедура, к тому же требующая ощутимых затрат, особенно если это проводиться по старинке, без интернета, в чем заинтересованны недобросовестные правления ТСЖ. Они просто развешивают бумажки-объявления, как 100 лет назад. Я кстати предлагаю, кто не использует интернет для нужд ТСЖ и не собирается сделать сайт ТСЖ, таких "товарищей" вообще не рассматривать даже.
Зачем ТСЖ нужен сайт
23 сентября 2010 было принято постановление правительства РФ, обязывающее организации по управлению многоквартирными домами в течение 2-х месяцев опубликовать в Интернете информацию своей деятельности: тарифы, перечни предоставляемых услуг, цены на закупаемые материалы и услуги поставщиков, информацию о своей хозяйственной деятельности.
При создании ТСЖ очень важно составление сметы.
Жильцы должны знать, возрастет лит их квартплата при создании ТСЖ. Если она возрастет, то они должны сознательно принять это, либо сразу же отказаться от ТСЖ. В противном случае начнется волна неплатежей.
При составлении сметы,сможет ли ТСЖ подобрать штат специалистов и обслуживать дом самостоятельно. Здесь должен поработать грамотный бухгалтер, который все просчитает, во что обойдется оплата труда спецов, какие налоги и сборы нужно заплатить. Квартплата также будет зависеть от состояния дома, слава богу у нас новый и на гарантии!!!
Самый простой вариант для правления ТСЖ – заключение договора с управляющей компанией (это как раз для пенсионеров, сиди делай умный вид и получай деньги за председательство). Тогда правление ТСЖ может не заниматься техническими вопросами. На нем остается:
- заключать договора с теплосетью и водоканалом.( ЕРУНДА! Сама теплосеть покажет как это сделать, тем более она одна, без конкурентов. это раз в год).
- ведение бухгалтерского учет (любой бухгалтер с удовольствием подработает).
- рациональное использование общего имущества собственников с целью извлечения прибыли (Ну это вообще красота, любой чел. знает как лучше сделать то, где не нужны спец. знания и опыт. кстати человек слаб и не всегда сможет устоять перед "выгодным" предложением положить к себе в карман, например можно сдать двор в аренду офисам на первом этаже).
НО Упр.Комп. работает на прибыль и ТСЖ должно ей платить столько же как и без ТСЖ (плюс зарплата правлению ТСЖ), поэтому в идеале если выбирать ТСЖ, то нужен председ. ТСЖ который сам следит за тех. состоянием дома, сам привлекает специалистов для ремонта, имеет образование по этому профилю, активен (кстати молодость не гарантия активности), может быть даже лучше чтоб он не жил в этом доме (и не имел каких то собственных интересов). Кстати такого чел. наверное проще переизбрать, если не устроит. Только где его найти, учебных заведений с такими специальностями или нет, или только зарождаются ( а может поискать в сети?). Мне кажется лучше взять выпускника института по профилю, ему нужно пробиваться в жизни и я думаю он очень будет стараться чтобы удержаться на этом месте.

Есть много организаций, которые могут помочь при создании ТСЖ, например "Методический центр Ассоциации по информационно-правовому обеспечению деятельности ТС

[Alex_]

Председатель правления ТСЖ должен обладать профессиональными знаниями:

-правил управления многоквартирными домами;
-правил содержания и технической эксплуатации общего имущества в многоквартирных домах;
-правил по охране труда и техники безопасности при обслуживании и ремонте многоквартирных домов, включая противопожарную и санитарно-эпидемиологическую безопасность;
-порядка ведения делопроизводства при управлении многоквартирными домами;
-правил ведения бухгалтерского учета и отчетности при управлении многоквартирными домами;
-прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах;
-правил организации текущего и капитального ремонта многоквартирных домов;
-порядка составления и утверждения финансового плана содержания и ремонта многоквартирного дома;
-правил поставки коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах;
-основных положений действующего законодательства по вопросам управления многоквартирными домами.

Председатель правления ТСЖ должен обладать практическими навыками:

-подготовки и проведения собрания с собственниками помещений в многоквартирных домах;
-подготовки и заключения с собственниками помещений в многоквартирных домах договоров управления
многоквартирными домами;
-проведения технических осмотров многоквартирных домов, составления актов технического состояния этих домов и планов их технического обслуживания, текущего и капитального ремонта;
-проведения инструктажей по выполнению ремонтных работ и технике безопасности с рабочими, обслуживающими многоквартирные дома;
-составления финансовых планов управления многоквартирными домами и определения на их основе размера оплаты за жилые помещения по каждому дому;
-организации и контроля ведения бухгалтерского учета и отчетности по управлению многоквартирными домами;
-заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг;
-организации подготовки многоквартирных домов к сезонной эксплуатации;
-предъявления общего имущества многоквартирных домов контролирующим органам;
-ведения необходимого делопроизводства по многоквартирным домам.

Мы не претендуем на абсолютность изложенного. Пусть это будет первое приближение к профессиональной характеристике председателей правлений ТСЖ.
Многие ли председатели правлений ТСЖ соответствуют этим требованиям? Проверено - единицы!

[Alex_]

Для примера выловил в сети характерный для ТСЖ случай. Пишет женщина.
Уважаемые специалисты, Подскажите пожалуйста, куда обратиться, чтобы убрать председателя из правления ТСЖ и как правильно написать на нее жалобу? Было собрание и выборы председателя ТСЖ. Из 115 квартир присутствовало 27 человек, причем некоторые из них даже не проживают в нашем доме. 14 проголосовали за нынешнего "председателя", а 13 человек за другого.Но насколько я понимаю, выборы не состоялись? Председатель проживает в соседнем доме, а в нашем купила квартиру своей дочери.Теперь она всюду устанавливает свои порядки, а по делу - ничего. Двор практически не освещен, при наличии 10 фонарей, интернет подключили со скандалом, когда захочет, приходит проверят показания счетчиков, на дверях постоянно вывешивает список должников и т.д.
Просим собрание организовать - так она не хочет.

[Павел]

Сравнить эти два способа управления между собой можно по двум составляющим:
1. Экономической - здесь предпочтение отдам ТСЖ, так как для собственников составляющая платы за содержание жилого помещения, включающая в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом будет минимальна, либо совсем исключена. (Речь идет о заработной плате коллектива Управляющей компании).
2. По качеству предоставляемых услуг - здесь все зависит от профессионализма того или другого коллектива и сложно сказать кто из них будет лучше справляться со своими обязанностями. Теоретически УК менее заинтересована соблюдать интересы собственников, на практике может оказаться наоборот.
Теперь о порядке выбора способа управления:
1. Хотят собственники того или нет, управлению жилым домом быть!
Это непосредственная обязанность органов местного самоуправления обеспечить управление каждого жилого дома в своем регионе и происходит это в следующем порядке (если собственники безынициативны и безразличны к судьбе своего дома) :
По окончанию сдачи жилого дома (получение в органах местного самоуправления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) управление жилого дома возлагается на застройщика и в течении не более чем три месяца осуществляется им, либо нанятой им любой по его выбору управляющей организацией. Обязанность собственников оплачивать оказанные услуги Застройщиком или его УК. В течении этих трех месяцев органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по выбору УК, и победившая УК в этом конкурсе приступает к своим обязанностям не позднее чем через три месяца с момента получения разрешения на ввод. У собственников же возникают обязательства по оплате перед этой УК.
2. ЖК РФ гласит:Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом!
Способ управления многоквартирным домом (УК или ТСЖ) выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь открываем договор ДУ и читаем п. 3.3.15. в котором говорится о обязательстве необходимой подписи....я так понимаю это и есть результаты проведения общего собрания
собственников по выбору способа управления МЖД, если неправ-поправьте. С юридической точки зрения, на мой взгляд, этот пункт не правомерен и его можно оспорить, однако для чего?
Для этого необходим другой путь развития событий, а именно, если собственники решат что способом управления МЖД будет ТСЖ, то для этого необходима инициативная группа с необходимыми знаниями, навыками и стремлением, а также с возможностью заниматься этим родом деятельностью, если есть такие жильцы в составе собственников, то тогда есть смысл обсуждать эту тему далее, если желающих нет, то на нет и суда нет ))))). Надеюсь информация полезна.